Учредители курортов Учредители курортов берут на себя принципиальную ответственность за разработку схемы курорта таймшера одновременно с принципами его управления и функционирования. В процессе организации финансирования своего проекта учредители могут подготовить условия по финансированию покупателей. Как только курорт готов к продаже, учредитель должен установить систему защиты прав владельцев таймшера в соответствии с выбранной юридической схемой страны, где находится курорт. В Великобритании, например, существуют две составляющих защиты прав, которые должен подготовить учредитель. К первой части относится составление соглашения об управлении курортом. Это соглашение обеспечивает качественное управление курортом от имени членов. Учредитель также устанавливает способы пополнения бюджета и взаимоотношения между комитетом членов клуба (при наличии такового) и управляющей компанией. Вторая часть относится к взаимоотношениям между владельцами таймшера и учредителем. Владельцы таймшера обладают правом использовать апартаменты, в отличие от владения апартаментами как таковыми. Юридическое владение осуществляется посредством трастовой компании. Учредитель передаёт все права на собственность в трастовую компанию в обмен на членские сертификаты в каждых апартаментах. С этого момента траст сохраняет и оберегает собственность от имени и по поручению владельцев таймшера. Третья сторона, то есть покупатель таймшера получает членский сертификат в обмен на оплату согласно контракту и таковой сертификат даёт право использовать жильё и членство в клубе. Во многих других Европейских странах механизм передачи прав от учредителя к владельцу таймшера происходит через нотариат. Нотариус проверяет юридическую чистоту договора и передаёт права на таймшер от учреддителя потребителю. В Испании, например, создана комбинированная система. Схема движения прав основывается на продаже собственно прав, а не прав основанных на недвижимости. Члены ОТЕ следят за тем, чтобы юридические требования соблюдались и были защищены права потребителей. Маркетинг и продажи Таймшер значительно более сложный и дорогостоящий продукт, чем традиционная тур путёвка. Потребитель хочет приобретать туристические впечатления, а не сложный продукт. Поэтому маркетинг таймшера направлен на то, чтобы потребитель уделил некоторое время, чтобы понять таймшер и конечно высококлассные туристические впечатления, которые он предлагает. Для учредителя это важно в связи со значительными объёмами продаж - каждые апартаменты необходимо продать практически 50 раз, по количеству недель в году. Необходимость передать информацию означает, что маркетинг должен быть сфокусирован на целевой продаже "Один-нА-Один". Подобные программы часто связаны с системами поощрений, привлекающими потенциальных покупателей посетить курорты или презентации по продаже. Эта технология эффективна, когда всё сделано профессионально, тем не менее, индустрию в прошлом серьёзно критиковали за использование приёмов давления при продаже, что подрывало имидж индустрии. В Европе сейчас комбинация законодательства ЕЭС и индивидуальный подход членов ОТЕ достигло удовлетворения потребителей в этом вопросе. Немаловажно, что на этот счёт в ОТЕ принят строгий код этики для защиты прав потребителей. Управляющие компании Как только курорт введён в эксплуатацию, к его управлению может приступить или комитет владельцев, или специальная управляющая компания или учредитель сам. Независимо от выбранного пути, управляющая организация будет выставлять ежегодные счета владельцам таймшера, которые обычно покрывают расходы на уборку, содержание, вывоз мусора, страховку, налоги, а также комплексов общего пользования (таких как теннисные корты, бассейны, и т.п.), а также обычно амортизационный фонд для обеспечения реконструкции, смену дизайна и интерьера. Устав курорта детально регламентирует права и ответственности владельцев в отношении их прав на занятие жилья. Управляющие компании работают очень тесно с обменными организациями, чтобы курорт соответствовал единой системе, а также чтобы обеспечить максимальную гибкость при выборе отдыха на самом собственном курорте или где-либо ещё. Роль обменных компаний Обмен является составной частью таймшер продукта. Обменные компании действуют как брокеры для потребителей. Они обеспечивают владельцам возможность обменять свой таймшер на другой - на другое время, место или и то и другое одновременно - при этом, не теряя уверенности, что они получат другой одинаково высоко качественный отдых. Две крупнейшие обменные компании это Resort Condominiums International (RCI) and Interval International (II). Практически все курорты присоединяются к одной из этих двух организаций. Обычно покупатель таймшера автоматически принимается в члены обменной системы при покупке таймшера. также обменная компания может действовать как таймшер банк. Если владелец таймшера решает не воспользоваться своей купленной неделей отдыха, то он может передать (задепонировать) неделю в обменную компанию и впоследствии запросить соответствующую неделю - в другое время и \ или на другом курорте - которая в свою очередь передана (задепонирована) другим членом. Обменные компании используют передовые компьютерные системы, чтобы встретились спрос и предложение, а также устанавливая ценность различных недель в различных курортах. Недели котируются по ряду факторов, таких как размер апартаментов, сезон, местоположение курорта и его качество и т.д. Ценность недель, которая устанавливается вышеобозначенным способом, также используется в оценке в системе очков. Это символическая оценка таймшер владения. Очками пользуются ряд учредителей курортов для внутреннего обмена. Обменные компании используют очки для упрощения внешнего обмена. Обменные компании также предлагают своим членам авиабилеты, аренду авто, страховки со скидками через свои туристические отделы. Обладание круглогодичным потоком членов, отправляющихся на отдых, которым нужны авиабилеты, аренду авто, страховки, позволяет добиться конкурентно-способных цен на эти услуги от авиакомпаний, страховых и компаний по аренде авто. Кроме обеспечения своих основных операций по обмену, обменные компании являются мощной силой в поддержании качества во всей индустрии, так как они в состоянии применить наказания к курортам несоответствующим по качеству. Являясь компаниями, заинтересованными в высокой репутации этого сектора, они находятся на передовой в создании национальных и международных ассоциаций - таких как ОТЕ Перепродажи Владельцы таймшера имеют право продавать или сдавать в аренду свой таймшер. Отсутствие этих прав является исключительной ситуацией и должно быть внесено в учредительные клубные документы. Тем не менее, покупатель должен себе отдавать отчёт, что таймшер - это не инвестиция в недвижимость. Таймшер имеет свою ценность при продаже, но всё-таки это в первую очередь клубное членство, которое приобретается, чтобы пользоваться и получать наслаждение, и оценивать его нужно основываясь на этом. На некоторых курортах действуют собственные программы по продажам. Другой альтернативой является выставление таймшера на перепродажу в специализированные агентства по перепродажам таймшера. Такие агентства могут брать с владельцев таймшера сбор за выставление на перепродажу вперёд, чтобы покрыть свои расходы на рекламу перепродажи апартаментов. В то время как ряд компаний используют полученные средства для активной рекламы и продвижения продуктов на перепродаже, другие фирмы прикладывают мало усилий. Членство в ОТЕ является критерием к легитимности в этой области. Владельцы таймшера Сегодня по всему миру насчитывается свыше 6,7 миллионов семей довольных владельцев таймшера. Но как любой молодой, быстрорастущий сектор, его репутация страдала от рук безответственных операторов, которые использовали приёмы оказания давления при продажах, или нечётко и непрофессионально разъясняя суть таймшер продукта. Повзрослев, индустрия предприняла коллективные меры для поднятия стандартов. Национальные таймшер организации были объединены в ОТЕ. Обменные компании ввели минимальные критерии качества. Одновременно как страны- члены ЕЭС, так и другие отдельные страны ввели в рамках защиты прав потребителей периоды охлаждения, чтобы потребитель мог передумать в определённый период времени. ОТЕ разъясняет потребителям их права и подчёркивает важность в выборе достойной компании - все члены ОТЕ должны следовать коду этики, с более высокими требованиями к безопасности покупателей, чем этого требует даже законодательство. Тенденции в индустрии Таймшер стал неотъемлемой частью Индустрии туризма и Путешествий, в которую пришли такие крупнейшие компании гостеприимства и туризма, работающие на Европейском рынке, как Starwood, Marriott, De Vere, TUI, Pierre & Vacances, Thomas Cook и Hilton. Приход таких известных брэндов и лидирующих операторов привносит больше надёжности и уверенности покупателям. Также усиливается сегментация, в связи с тем, что индустрия становится всё более прозрачной в отношении уровней качества - отображая различные уровни качества, имеющиеся в отельном секторе. Клубы отдыха и системы очков Необходимость в более гибких формах отдых, таких как отпуска выходного дня, и вызвало появление впоследствии Клубов Отдыха (также известных как систем Очков). Покупатель приобретает очки вместо традиционных недель, которые можно обменять на отпуска в разное время года, различной длительностью и различных курортах из года в год. С точки зрения потребителей, это даёт более широкий выбор. Это также относится и к учредителям, которые, сохраняя базу владельцев, могут привнести в систему дополнительные курорты в различных местах. Для успешной работы Клубов отдыха требуется передовая система управления и резервирования. также важно, чтобы были ясные и понятные правила функционирования клубов, такие как, например: Как вводится или выводится собственность в клуб; Соотношение проживания к членству (во избежание "инфляции" ценности балансов потребителей) Система бронирования, которая могла бы обеспечить потребителю весь спектр и учёт при бронировании за много времени вперёд, а также отпуск в последний момент. Пробный таймшер: пробные пакеты отпусков Индустрия таймшера разработала концепцию, известную как пакет Пробных отпусков, чтобы дать потребителям возможность попробовать таймшер концепцию без длительных обязательств по таймшер контракту. Порой потребитель неуверен в покупке таймшера из-за того, что не уверен, как работает таймшер и, не обладая опытом таймшер путешествий или никогда воочию не видя таймшер курорта. Таким образом, таймшер компании разработали пробную концепцию, дающую возможность потребителям попробовать сначала отдохнуть на курорте таймшера. Такие пробные пакеты отпусков часто предлагаются на презентациях и компании члены ОТЕ должны предоставлять покупателям такой же период охлаждения сделки, как при покупке таймшера. Пробные пакеты отпусков часто включают 3-5 недель отдыха, которыми можно воспользоваться в течение двух-трёх лет на таймшер курортах.